Alfou a omegou je vždy správně sepsaná darovací smlouva. Slovo správně přitom není použito jen tak náhodně. Stačí drobná chyba, která může celý proces protáhnout, nebo dokonce i zcela zastavit. Ideální je, když se o sepsání darovací smlouvy poradíte s odborníkem. Vzory stažené z internetu mohou obsahovat celou řadu chyb i zastaralých informací.
Je rovněž nutné, aby podpisy na smlouvě byly ověřené notářem, advokátem nebo pracovníkem Czech Pointu. Výjimkou jsou pouze ti, kteří mají svůj podpis uložený jako vzorový přímo na katastru nemovitostí. V takovém případě není nutné podpis ověřovat.
Smlouvu je poté nezbytné doručit spolu s vyplněným návrhem na vklad na katastr nemovitostí, který provede změnu v zápisu. Od 1. ledna 2020 činí poplatek za vklad do katastru nemovitostí 2 000 Kč.
NEJČASTĚJŠÍ CHYBY V DAROVACÍ SMLOUVĚ
Možná si teď říkáte, že na vytvoření smlouvy není nic těžkého. Tak proč oslovovat odborníka? Věřte, že i ti nejpozornější mohou některou z mnoha drobností přehlédnout. V převodech často figuruje několik listů vlastnictví, které zahrnují nejen samotné budovy, ale také pozemky. Každý podíl je poté nutné ve smlouvě výslovně označit a převést na nového majitele. Pokud ke správnému označení nedojde, škody mohou být opravdu velké – jako v případě paní Kamily, která kvůli špatnému zápisu o nemovitost definitivně přišla.
Nový občanský zákoník sice obsahuje zásadu superficies solo cedit (v překladu povrch ustupuje půdě, tedy že stavba je součástí pozemku), nicméně domy a pozemky se často scelují postupně. Někdy tak dům nemusí být součástí pozemku, což v případě chybného ošetření ve smlouvě vede k omylu v podobě darovaného pozemku bez domu, nebo naopak domu bez pozemku. Ve smlouvě je tak vždy nutné ošetřit nejen rodinný dům či byt, o který jde primárně, ale také darování pozemku.
KDO PLATÍ DAŇ Z PŘÍJMU?
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Převodem nemovitosti to obvykle nekončí. Obdarovaný ještě musí vyřešit své finanční závazky vůči státu, které mu nabytím nemovitosti mohou vzniknout. Darovací daň se obdarovaných netýká už od roku 2014, přesto získání nemovitosti není úplně zadarmo.
Darovací daň byla nahrazena daní z příjmu, kterou by měl obdarovaný zaplatit. Při jejím určení ovšem hraje roli příbuzenský vztah obdarovaného a dárce. Pokud nemovitost „zůstává v rodině“, je obdarovaný osvobozen i od tohoto poplatku. V případě, že obdarovaný není osobou blízkou (příbuzným v linii přímé i vedlejší, případně partnerem žijícím ve společné domácnosti minimálně po dobu jednoho roku) nebo nesplňuje další podmínky, je třeba zahrnout hodnotu nemovitosti do daňového přiznání (bude nutné nechat si vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti) a zdanit ji spolu s ostatními příjmy. Při nabytí nemovitosti v hodnotě pěti a více milionů je nutné vždy obeznámit finanční úřad (bez ohledu na to, zda vzniká povinnost platit daň z příjmu).
DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI A DĚDICKÉ ŘÍZENÍ
Zemře-li dárce do tří let od převodu nemovitosti, může se tato skutečnost promítnout i do následného dědického řízení. Darovaná nemovitost se započítá do povinného dílu z dědictví. Pokud by byl následně podíl z dědictví nižší než hodnota darované nemovitosti, na další pozůstalost už nevznikne žádný nárok. Jako příklad si můžeme uvést tři sourozence, z nichž jeden získal darem rodinnou chatu. Rodič, který chatu daroval, následně zemře a zanechá po sobě pozůstalost v hodnotě 600 000 Kč. Standardně by tak každý ze sourozenců dědil podíl ve výši 200 000 Kč, ale protože jeden z nich získal chatu v mnohem vyšší hodnotě, pozůstalost si rozdělí jen zbývající dva sourozenci.
I malá chyba může darování nemovitosti výrazně zkomplikovat
V praxi se často setkáváme s tím, kdy klienti řeší následky chybné darovací smlouvy. V krajních případech i to, že o nemovitost přišli. Jistotu by neměl ovšem mít jen obdarovaný, ale i dárce. A to například v situacích, kdy chce v bytě nebo domě dále žít. Na to všechno myslíme při sepisování darovacích smluv.
S JAKÝMI „ZVLÁŠTNOSTMI“ SE PŘI DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI MŮŽEME SETKAT?
Případy, kdy se ovdovělá babička rozhodne obdarovat nemovitostí svého oblíbeného vnuka, aniž by se v ní chystala nadále žít, jsou ideálním modelem. V praxi se s ním ovšem vídáme spíše ojediněle. Mnohem častěji se setkáváme s převody, ve kterých figuruje hypotéka, podíl v družstvu nebo věcné břemeno. Jak v takových případech darování nemovitosti či její části probíhá?
Darování nemovitosti s hypotékou
Převod domu zatíženého hypotečním úvěrem není teoreticky problém. Alespoň v těch případech, kdy není v katastru nemovitosti dosud zapsáno „věcné břemeno“, které znemožňuje prodej i jakýkoli jiný převod na nového majitele.
V praxi se však většinou zapisuje do katastru nejen hypotéka, tedy zástavní právo banky, ale právě i zákaz zcizení, tedy převodu nemovitosti, ať už na základně kupní, či darovací smlouvy.
Každý převodpak musí schválit banka, která je poskytovatelem úvěru a v jejíž prospěch jsou omezení v katastru většinou zapsána. Jakmile banka převod schválí, může proběhnout standardní převod darované nemovitosti. Na nového majitele poté mohou přejít i zbývající závazky vůči bance. Jde zejména o výše zmíněné zástavní právo, tedy záruku, že když se přestane platit hypotéka, může se banka hojit na dané nemovitosti. Může ji tedy teoreticky prodat i „nad hlavou“ obdarovaného, který s původním hypotečním úvěrem nemá nic společného. Vše ale samozřejmě záleží na domluvě s původním majitelem a bankou.
Darování družstevního bytu
Darování družstevního bytu a darování bytu v osobním vlastnictví se liší především způsobem převodu. Zatímco u standardně vlastněného bytu převádíme samotnou nemovitost, v případě družstevního bytu převádíme družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt totiž vlastní družstvo, nikoli přímo družstevník.
Bytové družstvo ale nemůže omezit ani zakázat převod podílu. Obdarovaný ovšem musí splňovat podmínky družstva pro přijetí za člena. Smlouvu o převodu podílu je poté nutné doručit bytovému družstvu. Zároveň není třeba podávat návrh na vklad do katastru nemovitostí, protože převody družstevních podílů katastr neřeší. Byt formálně zůstává ve vlastnictví družstva, jen se změní družstevník, který k němu má právo výhradního užívání.
Darování ze SJM
Manželé se samozřejmě mohou rozhodnout darovat nemovitost ze společného jmění manželů. To musí proběhnout společným jednáním, vždy je tedy potřeba souhlas obou manželů. Následně je možné darovat nejen nemovitost jako celek, ale také její část. Rodiče tak mohou například svému dítěti věnovat polovinu rodinného domu, zatímco zbývající část si ponechají v SJM.
Darování nemovitosti s věcným břemenem
Situace, kdy starší rodiče darují svým dětem nemovitost, aby se následně sami ocitli bez střechy nad hlavou, nejsou ničím výjimečným. Proto při darování celé nemovitosti – a ne jen její části – vždy doporučujeme zvážit přidání „věcného břemene“ doživotního užívání. Tato podmínka by rozhodně neměla chybět všude tam, kde se dárce chystá v darované nemovitosti dále bydlet. V praxi nejčastěji využíváme tzv. služebnost užívacího práva pro konkrétní osobu – tou může být nejen samotný dárce, ale také kdokoli jiný (například rodiče dárce apod.). Této osobě následně vzniká právo nemovitost dále užívat, ačkoli už není jejím vlastníkem, a nikdo ji nemůže nechat vystěhovat, i kdyby nemovitost opakovaně vlastníka změnila.
Aby služebnost skutečně plnila svůj účel, musí být zapsána v katastru nemovitostí. Nejen ústní domluva, ale i písemná smlouva, která se neprovede v katastru, je jen „mluvením do větru“. Vždy je potřeba služebnost správně popsat, aby nedošlo k chybám v zápisu. Je vhodné upřesnit například:
jakým způsobem bude nemovitost obývána,
jak bude využíván přilehlý pozemek,
kdo bude hradit poplatky za energie a další služby.
Návrh na zápis věcného břemene je součástí návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Smlouvu je možné rozšířit i o tzv. „reálné břemeno“. V takovém režimu se obdarovaný zavazuje, že dárci poskytne kromě bydlení i odpovídající péči ve stáří nebo v případě nemoci. Dále je možné přidat i zákaz zcizení, kterým je novému majiteli znemožněn převod na nového vlastníka.
ODVOLÁNÍ DARU A PRODEJ NEMOVITOSTI
Ne vždy proběhne vše přesně podle našich představ. Někdy si obdarovaný nemovitost nechce nechat, jindy se dárce dostane do tak složité situace, že potřebuje dar odvolat. Jak v takových případech postupovat?
Odvolání daru
Zákon jasně stanovuje dvě situace, kdy může dárce odvolat svůj dar. Odvolání je možné i po odevzdání daru, tedy když už obdarovaný nemovitost spokojeně užívá. A o jaké situace se jedná?
Odvolání pro nevděk. Tato situace nastává, když obdarovaný dárci úmyslně či z nedbalosti vážně ublíží (např. se vůči němu nebo i jemu blízké osobě dopustí trestného činu). Dárce má právo požadovat vrácení darované nemovitosti, případně zaplacení její hodnoty (např. pokud obdarovaný mezitím nemovitost prodal).
Odvolání pro nouzi. Druhým případem, kdy lze dar odvolat, je finanční tíseň dárce. Pokud dárce nemá finance na svou nutnou výživu (případně výživu osob, vůči kterým má vyživovací povinnost), může požadovat vrácení daru či zaplacení jeho ceny, ovšem pouze v hodnotě, ve které se dárci nedostává prostředků k nutné výživě. V praxi tak tento důvod není příliš využívaný. Muselo by jít např. o situaci bezdětného seniora, který daroval nemovitost vzdálenému příbuznému a pak se rozstonal takovým způsobem, že státní pomoc nestačí k hrazení drahé lékařské péče. Obdarovaný by pak měl možnost výlohy buď uhradit, nebo by musel nemovitost prodat a část odpovídající nákladům léčebné péče vydat.
V zákoně je přitom myšleno i na případy, kdy se obdarovaný snaží rychle převést nemovitost na jinou osobu, aby se vyhnul jejímu vracení. Pokud obdarovaný nemovitost prodal nebo převedl na někoho jiného, zákon stanovuje, že při odvolání daru vzniká povinnost vydat to, co z daru nebo jeho plné hodnoty ještě zbývá. Výjimkou jsou ovšem právě ty případy, kdy byla nemovitost převedena jen za účelem odvrácení povinnosti vracet dar nebo byl dar odvolán pro nevděk obdarovaného. V těchto situacích je nutné vrátit nemovitost (pokud by se podařilo převod zrušit) nebo celou její hodnotu.
Prodej darované nemovitosti
A co když obdarovaný získá nemovitost, kterou si nechce nechat? Je samozřejmě zcela na něm, zda se rozhodne například pro prodej. Pokud nemovitost prodá hned po převodu, je ovšem nutné počítat s úhradou daně z příjmu. Od té je prodávající osvobozen pouze v případě, že byl v dané nemovitosti přihlášen k trvalému pobytu, a to po dobu alespoň dvou let před prodejem. Jestliže prodávající neměl bydliště hlášené na adrese nikdy, je pro osvobození od daně z příjmu nutné počkat s prodejem alespoň pět let od nabytí nemovitosti.
S darováním nemovitosti vám rádi pomůžeme
Darování nemovitosti je událostí, která vyžaduje zvýšenou pozornost obou smluvních stran, tedy dárce i obdarovaného. Proto vám se vším rádi pomůžeme. Zodpovíme každý váš dotaz a pomůžeme i s nastavením pravidel a tvorbou samotné smlouvy. S námi neriskujete žádné budoucí komplikace, které by chybně sestavená smlouva mohla přinést.
