Všichni, kteří bydlí v pronájmu, si letos za bydlení budou muset připlatit. Majitelé nemovitostí budou zdražovat nejen o inflaci, ale přidají se i další rostoucí náklady. Včetně poplatků za správu, údržbu a provoz bytů.
Nájemní bydlení zdraží. K efektům, které dlouhodobě stojí za zdražováním se přidá zvýšení ceny nájemného o inflaci. To v kombinaci s menší dostupnosti vlastnického bydlení a tím i větším zájmem o bydlení v nájmu finální náklady zvýší o stovky, a v některých případech i o tisíce korun.
Vše záleží na smlouvě. V ní je možnost pronajímatele zvýšit nájemné zpravidla upravena takzvanou inflační doložkou, která umožňuje zvýšit cenu za pronájem bydlení podle míry inflace. Doložka je platná za podmínky, že je uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem.
„Inflace bude jeden z faktorů, který ovlivní ceny nájmů. Její míra v roce 2021 dosáhla 3,8 %. Nájemné by tak v některých bytech mohlo vzrůst o tuto hodnotu,“ okomentoval Petr Hána, expert na nemovitostní trh Deloitte.
Příští rok bude hůř
V případě průměrného bytu o 65 metrech čtverečních s průměrnou cenou 247 korun za metr čtvereční (jde o celorepublikový průměr podle výpočtů společnosti Deloitte) by zvýšení ceny o loňskou míru inflace 3,8 % znamenalo v praxi zvýšení ceny měsíčního nájemného přibližně o 600 korun.
V letošním roce Ministerstvo financí odhaduje nárůst průměrné míry inflace výrazně vyšší, a to konkrétně na 8,5 procenta. Za současných cen by se pronájem podle příkladu výše mohl v příštím roce zvyšovat až o téměř 1 400 korun.
Zvýšení cen za pronájmy podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky pocítí každý, kdo v nájmu bydlí. „Ti, kteří budou sjednávat nový nájem, zdražení pocítí v podstatě okamžitě. Ti stávající na základě svých smluv. Každopádně si myslím, že dopad na rozpočet pocítí letos opravdu každý, kdo v nájmu bydlí,“ řekl pro SZ Byznys.
Zvyšovat nájmy mohou ale i ti, kteří inflační doložky ve smlouvě nemají. Detailní informace o možnostech zvyšování cen pronájmů naleznete v informačním boxu na konci článku.
Podle odborníků z oblasti realit to ale nebude jen inflace, která se letos výrazně do cen nájmů propíše.
Dražší budou i poplatky za služby
„Je třeba si uvědomit, že s ohledem na cenu nemovitostí, náklady na správu, údržbu a provoz jsou dnešní ceny s ohledem na návratnost pronájmů podhodnocené a majitelé to budou muset reflektovat. Zejména ti, kteří dají do nájmu bydlení pořízené za ceny roku 2021, si nemohou dovolit netlačit na cenu,“ říká pro SZ Byznys Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.
Výhodu tak budou mít nájemci v bytech, které majitelé kupovali dříve a mají například výrazně nižší hypotéky. Ti budou chtít zdražováním většinou pokrýt jen rostoucí náklady, nikoli rostoucí hodnotu jejich nemovitosti.
Co se týká cen za služby, na téměř dvojnásobek zdražil například v Praze svoz odpadu. Problém je kvůli dlouhodobě chybějícím pracovníkům ale také s cenami úklidů v bytových domech nebo úpravou zeleně. Více peněz bude podle serveru Bezrealitky třeba odvádět také do fondů oprav, protože roste cena prací i stavebních materiálů.
Zálohy za energie vzrostou o pětinu
Nelze zapomenout ani na prudce rostoucí ceny za energie, které s sebou přinesla druhá polovina loňského roku. Zvýšení záloh na spotřebovanou energii se sice formálně v ceně nájemného neprojeví, zcela zásadně ale letos ovlivní celkové náklady na bydlení.
Zvýšení záloh se v konečné cenovce projeví úplně všem, nezávisle na tom, zda jde o bydlení v osobním vlastnictví, družstevním bytě nebo jde o byt vlastněný obcí či soukromým majitelem.
Na zdražování energií už reaguje například druhý největší poskytovatel nájemního bydlení v Evropě, švédská společnost Heimstaden, která v Česku poskytuje přes 42 tisíc nájemních bytů.
Ten už v listopadu loňského roku své klienty upozorňoval na turbulentní situaci na trhu energií a doporučil jim, aby si ideálně už od 1. ledna 2022 sami navýšili své splátky na služby, neboli zálohy na topení a ohřev teplé vody, o 20–25 %.
„V posledním únorovém týdnu zašleme klientům oznámení s uvedením nově platných měsíčních úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, tj. novou výší záloh na topení a ohřev teplé vody. Tyto splátky na uvedené služby od 1. března 2022 navyšujeme o stejnou částku, o kterou byla cena tepla zvýšena ze strany jednotlivých dodavatelů,“ napsala společnost ve svém prohlášení.
Jak domluvit zvýšení nájemného
Nejčastějším způsobem je zakotvení do nájemní smlouvy takzvané inflační doložky, která dává pronajímateli možnost jednou ročně zvýšit nájem o tolik, kolik činila průměrná míra inflace v předchozím roce. Povinností pronajímatele je ale držet se jednotných údajů, například indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Pronajímatel by měl ve smlouvě také ustanovit, do kterého měsíce v kalendářním roce může nájemné zvýšit.
Další z variant, které je možné ve smlouvě ustanovit, je předem jasně daná částka, o kterou se nájemné každý rok zvýší.
Zákonné podmínky pro zvýšení nájemného
Z pohledu zákona může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení měsíčního nájmu, a to až do výše srovnatelného nájemného v daném místě. Zvýšení ale nesmí být vyšší než 20 %. Do těchto 20 % se počítá veškeré zvýšení ceny za poslední 3 roky.
Jak zjistit srovnatelné nájemné
Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě zjišťuje buď znaleckým posudkem anebo stanovením na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.
Stavební úpravy
Podle § 2250 nového občanského zákoníku existuje také další možnost, jak zvýšit cenu za pronájem, a to na základě stavebních úprav provedených v nemovitosti, které zlepšují hodnotu bytu, podmínky v domě anebo přispívají k trvalé úspoře energie nebo vody.
Nejvyšší možné zdražení může být uskutečněno v rámci 10 procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Aby mohlo zvýšené nájemné platit, musí s ním souhlasit nájemci alespoň ze dvou třetin bytů v celém domě.
Pokud by se však pronajímatel s nájemci nedohodl, může ještě navrhnout ze stejného důvodu navýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů za rok.