Zákon nechává na nájemci a pronajímateli, jak si ujednají zajištění a platbu služeb a jiných plnění souvisejících s užíváním bytu v nájemní smlouvě (těmito službami a jiným plněním jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu). Pokud takové ujednání v nájemní smlouvě chybí, zajišťuje tyto služby pronajímatel a nájemci je vyúčtovává. Nezbytnými službami jsou zejména dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
U běžné údržby a drobných oprav bytu je ovšem situace jiná, tyto činnosti zajišťuje ze zákona na své náklady nájemce, kdežto povinností pronajímatele je udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání nájemcem. Mezi nájemcem a pronajímatelem bývá častý problém v určení, co je onou „běžnou údržbou a drobnými opravami“ a jaké činnosti spadají pod povinnost pronajímatele udržovat byt a dům ve stavu „způsobilém k užívání“.
Co spadá pod běžnou údržbu a drobné opravy bytu určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
I. Běžnou údržbou se rozumí:
udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením a pravidelné prohlídky a čištění těchto předmětů:
vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
II. Drobnými opravami se rozumí:
opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to buď podle druhu činnosti nebo podle výše nákladů.
1. Drobné opravy dle jednotlivých činností:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
2. Drobné opravy dle výše nákladů:
opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou drobnou opravou dle činnosti (výše uvedeno pod písmenem a) až i)), avšak pouze jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisí a časově na sebe navazují, jsou tyto opravy drobnou opravou pouze pokud součet jejich nákladů nepřesáhne 1 000 Kč. Náklady na dopravu spojené s opravou se do nákladů na opravu nezapočítávají a hradí je vždy nájemce.
Pozor! Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Pokud má byt výměru 50 m2 je tedy roční limit pro drobné opravy 5 000 Kč. Jakékoliv další náklady na drobné opravy v daném roce je povinen platit pronajímatel.
III. Udržováním bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání se rozumí:
povinnost pronajímatele udržovat byt a dům v takovém stavu, aby mohl nájemce byt nerušeně užívat. Údržba pronajaté věci je jednou ze základních povinností pronajímatele a zahrnuje v sobě i opravy nezbytné k zajištění takové způsobilosti. Mezi tyto povinnosti patří zejména zajišťování dodávek elektřiny, plynu, pitné vody, odvod odpadních vod, odstraňování závažných hygienických závad v bytě, jako jsou např. plísně.